Indiferent de natura terenului (agricol sau pentru constructii) si indiferent de felul constructiei (casa, apartament, birouri etc.), cadastrul si intabularea sunt obligatorii. Legea cadastrului a intrat in vigoare in 1999 cu scopul de a obtine o evidenta clara a proprietatilor, in registrele cadastrale de la judecatorii fiind trecute numele proprietarilor bunurilor imobiliare, suprafetele de teren detinute si copiile actelor care dovedesc drepturile acestora.

Cadastrul este operatiunea de inscriere in Registrul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice act de instrainare a unui bun imobiliar, fie ca este casa, apartament sau teren si indiferent daca este vorba de o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj sau precontract de vanzare-cumparare.

Inscrisul in Cartea Funciara (intabularea) are aceeasi functie cu cartea de identitate pentru o persoana.

Chiar daca vi se pare o pierdere de timp si chiar un efort inutil plimbatul prin fata ghiseelor trebuie sa stiti ca inscrisul in Cartea funciara va poate salva de multe necazuri. Piata imobiliara este foarte dinamica, gusturile si preferintele se schimba cu timpul, familia se mareste, aveti nevoie de alta casa. Este mult mai usor sa vindeti daca sinteti inscris in Cartea Funciara si aveti si intabularea dreptului de proprietar.

16.1. Inscrierea la Registrul de Carte Funciara si obtinerea titlului de proprietar

Tinand cont ca sunteti acum proprietar al unei case construita pe un teren cumparat, pentru care aveti contract de vanzare-cumparare in forma autentica, trebuie sa fiti inscris in Registrul de Carte Funciara si sa obtineti intabularea pentru ambele proprietati – teren si casa.

Daca ati facut intabularea terenului (conform recomandarilor de la subcapitolul 1.4.3), va ocupati numai de obtinerea titlului de proprietar al casei construite pe acest teren.

Parcurgeti urmatorii pasi:

1. Incheiati cu Primaria de care apartineti (localitate/sector), un proces verbal de receptie a casei. Dureaza o zi si costa max. 200 000 lei.

2. Obtineti cadastrul cladirii dupa cum urmeaza:

Alegeti expertul cadastral – acesta trebuie sa fie autorizat de Oficiul   National   pentru   Cadastru,   Geodezie  si  Cartografie (O.N.C.G.C.), care este institutia de stat desemnata cu coordonarea activitatii de cadastru

La Oficiul de Cadastru exista o lista a persoanelor fizice si juridice autorizate sa execute lucrari de cadastru. Fiecare expert autorizat are o parafa de autorizare. Tarifele expertilor cadastrali nu sunt fixe si de aceea, alegeti specialistul in functie de costuri. Costurile cadastrului sunt cuprinse intre 80-100 $. in functie de marimea si complexitatea planului casei. in plus, proprietarul trebuie sa asigure transportul expertului la fata locului pentru a executa masuratorile casei.

Dosarul cadastral este intocmit de expert si cuprinde, pe langa masuratori, autorizatia de construire si procesul verbal de receptie obtinut de la Primarie.

Timpul alocat acestei actiuni este de maxim 14 zile.

3. In termen de 30 zile de la obtinerea procesului verbal de receptie a casei de la Primarie, deschideti rol fiscal.

Va adresati, asa cum v-am recomandat si in cazul terenului, la Primarie – Directia Taxe si Impozite, numai in anumite limite de program. Platiti impozitul aferent pentru cladire pe anul in curs, sau dupa caz, si va inregistrati astfel ca proprietar si platitor de impozite.

4. Obtineti rolul fiscal pentru casa pregatind urmatoarele acte necesare:

- contractui de vanzare-cumparare teren, originalul si o copie;

- autorizatia de construire, originalul si o copie;

- procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor, originalul si o copie;

- procura prin notariat, in cazul in care persoana care deschide rolul fiscal nu este proprietarul;

- declaratia tip;

- taxele de deschidere,  in functie de numarul de pagini care trebuie inregistrate.

Timpul in care obtineti rolul fiscal depinde in mare masura de relatiile pe care le aveti la Primarie – Directia Taxe si Impozite unde depuneti actele. Oficial sunt prevazute 15-30 zile.

5. Obtineti CertificatuI de Atestare Fiscala pregatind urmatoarele documente:

- copia dupa declaratia de rol fiscal;

- cererea tip;

- procura prin notariat, daca delegati pe cineva sa solicite certificatul;

- taxa de x 000 lei.

CertificatuI Fiscal este valabil 24 ore pentru persoane fizice.

6. Ati ajuns la intabulare!

Institutia unde trebuie sa va adresati pentru intabularea casei este Judecatoria de care apartineti in localitate/sector.

Exista un program de lucru cu publicul, pentru depunerea actelor si program de lucru pentru ridicarea lor, defalcate la randul lor in program pentru persoanele fizice si separat, program pentru persoanele juridice.

Termenul de rezolvare este de minim o saptamana.

Pentru intabularea constructiei, aveti nevoie de un dosar cu .urmatoarele acte:

- autorizatia de construire a casei, original si o copie legalizata;

- procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor, original si o copie legalizata;

- cadastrul casei in original;

- certificatui de atestare fiscala a casei;

- timbru fiscal de x 000 lei;

- chitanta CEC x 000 lei;

- cererea tip.

Intabularea si inscriera in Cartea Funciara dureaza maxim o luna.

Cartea Tehnica reprezinta ,,certificatul de nastere” al unei constructii. intocmirea ei intra in sarcina dvs. si a proiectantului si reprezinta ansamblul documentatiilor tehnice referitoare la proiectarea, executia, receptia si urmarirea comportarii in exploatare a constructiei si instalatiilor aferente acesteia.

De asemenea, ea cuprinde toate datele si documentele necesare pentru identificarea si determinarea starii tehnice.

Cum este structurata Cartea Tehnica?

Fisa de date sintetice – contine numele proiectantului, verificatorilor atestati pentru proiect, numele executantului – inclusiv al sefului de santier si al dirigintelui, numele expertilor tehnici, numele celor din comisiile de receptie precum si datele de incepere a lucrarilor si aprobarii receptiilor.

• Proiectul de executie
• Documentatia privind executia lucrarilor, inclusiv autorizatiile de executie a constructiei.
  • autorizatia de construire;
  • procesul verbal de predare/primire a cladirii;
  • procesele verbale de receptie pe categorii de lucrari;
  • certificatele de calitate pentru conformitatea calitatii lucrarilor si materialelor folosite;
  • condica de betoane unde se inregistreaza turnarile, furnizorul si rezultatele incercarilor la 28 zile a probelor etalon pentru verificarea rezistentei;
  • buletinele de analiza si incercari pentru materialele puse in pera;
  • expertizele tehnice;
  • caietele de atasament, masuratori.
• Documentatia privind receptia.
• Documentatia privind exploatarea, repararea, intretinerea si urmarirea comportarii in timp a cladirii (se completeaza de dvs. pe toata durata de viata a cladirii).

Se vor atasa toate documentele referitoare la modificarile fata de proiectul initial, atat in planul casei cat si in dotari suplimentare

Observatii:

• Conform H.G. 273/1994, pentru obiectivele de constructii de locuit pana la doua niveluri, Cartea Tehnica a constructiei se rezuma la autorizatia de construire, procesul verbal de recetie la terminarea lucrarilor si procesul verbal de receptie final, la expirarea perioadei de garantie, cele de mai sus fiind necesare pentru cladiri cu mai mult de doua niveluri.
• Ea se definitiveaza inainte de receptia finala si se pastreaza pe toata durata de existenta a cladirii pana la demolarea sa.
• Daca vindeti imobilul, Cartea Tehnica trebuie predata noului proprietar care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia.
• Ca o exceptie, Legea 10/1995 privind calitatea in constructii nu se aplica la cladirile de locuit doar cu parter sau parter plus etaj, construite m mediul rural sau in satele apartinand oraselor.

Mitul materialelor de constructii ieftine
Multi clienti ma intreaba daca este mai convenabil sa construiesti o casa din BCA sau una din caramida. Alta varianta de intrebare este lemn sau caramida?
Pentru BCA, raspunsul pare evident: BCA-ul este mult mai ieftin decat caramida, dar lucrurile nu stau chiar asa. BCA-ul este un material neportant. In concluzie, structura de rezistenta a casei nu va mai fi zidaria portanta ci o structura in cadre, in care blocurile de bca nu fac altceva decat sa �umple� cadrele. In aceste conditii, centurile de 25 de cm devin grinzi de 35-40 cm, samburii din beton armat, tot de 25×25 cm devin stalpi de 35×35 sau chiar de 40×40 cm, iar, ceea ce este mai important, gradul de armare creste de la 80-90 kg otel/mc la 110-130 kg/mc. Daca cineva are curiozitatea sa faca un calcul simplu, am descoperi ca in final, nu iese nici o afacere din inlocuirea caramizilor cu BCA.
Mergand chiar si mai mult cu speculatiile, aflam de la numerosi constructori ca ei prefera caramizile mai scumpe, dar de o mai buna calitate, celor ieftine, deoarece daca un zidar poate lucra un metru cub de zidarie clasica pe zi, la blocurile ceramice mari, de calitate, cu fetele intr-adevar paralele, acesta va zidi chiar peste 2 mc pe zi. Tot de la constructori aflam ca si la noi, in conditiile in care se construieste tot mai mult, pretul fortei de munca in constructii s-a ridicat, pentru personalul calificat, mai ales ca multi dintre acestia prefera sa lucreze legal sau clandestin in tarile vestice sau in Israel, pentru salarii mult mai bune. Deja un zidar bun il costa pe angajatorul sau 500.000 de lei pe zi, plus mancarea de circa 100-150 mii lei pe zi. La un calcul sumar, acesta ajunge sa castige la 25 de zile lucrate pe luna, undeva pe la 400 de EURO/luna, fara a mai pune la socoteala impozite, taxe, CAS, somaj, etc
Asadar, tendinta constructorilor va fi de a cauta acele materiale de constructii care, in ciuda pretului ceva mai mare, vor necesita tot mai putina forta de munca calificata, pentru tot mai multe dintre aceste materiale, furnizorii chiar incepand sa ofere montaj gratuit.
Astfel, cel putin unul dintre miturile caselor ieftine este spulberat

Mitul caselor din lemn
Publicitatea unor furnizori sau constructuri afirma ca structurile din lemn sunt mult mai ieftine decat cele traditionale (zidarie portanta), insa si aici situatia este discutabila.
Sistemele constructive din lemn nu sunt un mijloc traditional de a construi in Romania. Inainte de a protesta, ganditi-va ca locuinta traditionala din lemn a taranului roman nu era realizata din panouri din lemn modulate la 60 de cm, rigidizate cu placi din OSB, termoizolate cu termosisteme de fatada, cu folii anticondens, ignifugate, tratate contra daunatorilor, etc, etc
In aceste conditii, locuintele din lemn care trebuie considerate niste constructii moderne, fac apel la tehnologii relativ noi in Romania. De asemenea, ele sunt greu realizabile in regie proprie, pur si simplu datorita faptului ca prea putini stiu sa le faca.
Astfel, preturile caselor din lemn, cu finisaje asemanatoare, respectand toate normele si tehnologiile care trebuie inglobate in acestea, trec in mod serios de pragul de 200 EURO/mp, ajungand si pana la 250 EURO/mp, in conditiile in care se pot construi case din zidarie cu preturi nu mult mai mari de 300 EURO/mp.
In plus, in randurile populatiei exista o neincredere in ceea ce priveste aceste constructii, deoarece psihologic (desi fals) nu sunt la fel de �trainice�. Astfel, desi casele din lemn sunt ceva mai ieftine ele sunt extrem de greu vandabile. Nu trebuie niciodata sa uitam ca orice casa este si o investitie care, in anumite conditii sa poata fi valorificata prin vanzare.
Astfel, in conditiile in care intre casele din lemn si cele din zidarie nu este o diferenta spectaculoasa de pret, decizia de a ne construi o astfel de casa trebuie foarte bine chibzuita.

Mitul finisajelor ieftine
Mitul finisajelor este greu de spulberat, pentru ca acesta este un adevar. Totusi, anumite finisaje ieftine pot dauna enorm aspectului general. Cu toate acestea, cu finisaje absolut obisnuite, numai prin indemanare si inspiratia cu care sunt puse in opera, ele pot deveni un element de calitate si de confort.
Insa, observam cu uimire cum multe constructii folosesc finisaje extrem de scumpe, �pretioase�. Vedem uneori sute de metri patrati de tencuieli decorative care depasesc ca pret pana si lambriuri din lemne de esenta nobila, dar asociate cu parchete �stratificate�, imitatii ale unor finisaje cu adevarat valoroase, balustrade din otel inoxidabil si trepte din sticla, asociate cu gresii ieftine calitativ, dar scumpe ca pret deoarece sunt �gresie Spania sau Italia�.

Mitul metrilor patrati
Constructorii, pentru a-si defini un anumit nivel de performanta si pentru a putea face oferte in conditiile in care este realmente extrem de greu de dat un pret corect pentru ambele parti, folosesc ceea ce se cheama ofertarea la metru patrat. Astfel, s-a format impresia falsa ca 150 mp sunt cu 50% mai scumpi decat 100 de mp, ceea ce este pur si simplu gresit. Daca noi locuim in spatiile construite, constructorii construiesc ziduri, pereti, stalpi, acoperisuri, fundatii, sapa santuri, pun tigla pe casa, zidesc metri cubi, etc. Constructorii nu construiesc metri patrati, acestia sunt un criteriu mai degraba statistic decat unul constructiv.
Astfel, 10, 20, chiar 50 de metri patrati in plus pur si simplu nu inseamna inca 3000, 6000, sau 15000 de euro, ci poate 300, 800 sau 2000.
Putem uita astfel si mitul metrilor patrati.

Mitul lucrului in regie proprie
Sistemul de constructie in regie proprie se bazeaza pe mai multe neadevaruri:
- Multi din cei care se lauda cu preturi mici de constructie au realizat cladiri total improprii, �dupa ureche� avand mari probleme in privinta termoizolatiilor, a hidroiolatiilor, rezultand constructii care fie necesita consumuri uriase de energie, fie sunt predispuse la igrasie, deteriorarea rapida a unor elemente de constructie, etc
- Mai grav, mare parte dintre acestea au mari carente structurale, pornind de la tasari inegale ale fundatiilor si fisuri ale peretilor, stalpilor, planseelor, singura verificare urmand a se realiza cu ocazia urmatorului seism major care va afecta teritoriul Romaniei.
- Cei care au lucrat totusi dupa un proiect corect intocmit, nu au reusit sa obtina preturi substantial mai mici, fie din cauza greutatii de a gasi meseriasi buni, fie datorita preturilor la care au achizitionat materialele de constructii. In mod normal, orice firma de constructii achizitioneaza materiale de constructii si le si oferteaza la preturi mai mici decat se gasesc pe piata, multe dintre ele si avand ca activitate secundara comercializarea materialelor de constructii.
- Cei care lucreaza in regie proprie, uita uneori sa includa intre costurile constructiei si anumite munci nenormate prestate fie ca schimburi intre prieteni sau membrii ai familiei, fie chiar propria munca.
Personal, cunosc cazuri in care constructii realizate in regie proprie au insumat costuri mai mari decat ale firmelor de constructii, sau unele care sunt conjuncturale.
In aceste conditii, ce face o casa mai ieftina sau mai scumpa?

Raportarea la necesitati
Una dintre primele erori comise de multi dintre cei care isi construiesc case, este �umflarea� nevoilor reale:
Multi vor:
- garaje la subsol: daca un garaj poate fi amenajat la nivelul solului, eventual chiar inlocuit de o copertina care sa adaposteasca vehiculul de intemperii, un garaj in subsol presupune lucrari de izolatii, betoane, armaturi, sapaturi, instalatii de incalzire, etc In conditiile in care garajul ajunge sa coste cat un autoturism de calitate, sau chiar mai mult, poate ar merita sa ne gandim sa o schimbam cu noul model aparut pe piata in loc sa ii construim un garaj.
- crame la subsol: atata timp cat in momentul de fata nu suntem deja posesorii unei colectii de vinuri vechi si scumpe pe care nu avem cum sa le pastram in conditii bune, cu siguranta ca o crama nu va fi decat un spatiu care va cere o investitie suplimentara de mobilier si care are toate sansele sa fie folosita de numai 2 ori pe an.
- incaperi pentru hobby-uri ca: fitness, biliard, home cinema, bar, etc: Acelasi rationament de mai sus este valabil si aici. Daca nu ne gasim timp sa mergem la o sala de fitness, ori daca gantera pe care deja o avem zace uitata printr-o debara, simpla prezenta a unei camere �de fitness� nu ne va face sa o si folosim. La fel, biliardul, barul, adesea sunt reminiscente ale visurilor din prima tinerete, cand in realitate nu ne mai omoram sa dam petreceri monstruoase
- bai de 10-20 mp. O baie de 20 mp poate fi un spatiu interesant si elegant, dar, adevarul este ca ce ne deranjeaza cel mai tare este ca acum, in apartament, trebuie sa ne strecuram pe langa masina de spalat.
- dusuri in grupurile sanitare de la nivelurile in care nu exista dormitoare: Daca la parter nu se afla nici un dormitor, chiar credeti ca veti cobora un etaj pentru a face dus langa intrarea principala?
- apartamente pentru structuri improbabile ale familiei: �daca se marita fetita mea (care acum are 5 anisori), ii trebuie baie, bucatarie, living si doua dormitoare�. Adevarul este ca adesea, copiii deveniti adulti nu vor sau nu ajung sa locuiasca cu parintii si, sincer, vechi proverbe ne sfatuiesc sa nu tinem prea mult timp soacrele impreuna cu nurorile sau ginerii.
- Livinguri de 40-50-70-100 mp: O zona de conversatie intr-o locuinta normala aduna in mod normal maxim 10 persoane care stau si se uita la televizor mai mult de 2-3 ore: un asemnea spatiu este de 9 mp. Un loc de luat masa pentru 6-8-10 persoane este de circa 9-12 mp. Un living mai mare de 30-35 mp este si greu de mobilat corect, si greu de intretinut.
- Bucatarii supradimensionate: in apartamentul de bloc in care locuim, adesea luam masa in bucatarie. Faptul ca avem un loc de luat masa face ca in bucatarie sa nu mai fie nevoie sa inghesuim 6 persoane simultan sa ia cina. Zona de preparare a mancarii ocupa un spatiu de circa 5-7 mp.Daca la acesta adaugam totusi si un spatiu pentru servirea mesei, bucataria tot nu are multe motive sa depaseasca 12 mp.
- Un numar mult mai mare de bai decat ar cere structura familiei. Adevarul este ca, desi pare civilizat ca fiecare dormitor sa aiba baie proprie, arareori este cu adevarat nevoie de mai mult de o baie si un grup sanitar de servicu pentru 2-3 dormitoare. Sincer, in actualul apartamant, de cate ori a trebuit sa asteptam, batand step la usa pana cand cel dinauntru termina ce are de facut? Daca in baia actuala ar fi doua chiuvete, ne-am putea barbieri in timp ce sotia se spala pe dinti?
- O mansarda, pentru cazurile in care, mai tarziu, se vom hotara sa o amenajam. Dupa amenajare, ne vom trezi cu un numar de 2-3 camere in plus care trebuie mobilate si intretinute si in care nici nu vom intra prea des. Daca deja avem 3 dormitoare, inca doua camere in mansarda nu isi prea au rostul, nu-i asa? Este adevarat ca mansardele au un farmec aparte, dar in aceste conditii de ce sa nu fie chiar 2 sau toate cele 3 dormitoare in mansarda? Diferenta de 1 metru in inaltime a casei, chiar poate sa duca la o diferenta de cost de circa 5000-10000 de euro. Daca la acestea punem la socoteala si cheltuielile ulterioare, de mobilare, calculele nu sunt deloc incurajatoare.

Cum rationalizam necesarul de spatiu locuibil
In conditii normale, o abordare rationala ar fi raportarea la actuala unitate de locuit, fie ea apartament la bloc, sau o casa mai mica:
- Ce incaperi in plus ne-ar trebui?
- Ce incaperi ar trebui sa fie mai mari decat sunt cele pe care le folosim?
- Ce legaturi functionale ar trebui create in locuinta actuala pentru a avea un confort mai mare?
- Ce ne deranjeaza la locuinta actuala?
- Cum va evolua familia in decurs de 10-20 de ani?
Eliminarea spatiilor inutile si ierarhizarea spatiilor
Din mitul metrilor patrati, ceva este totusi adevarat: 10 mp de parchet in plus, sunt intr-adevar mai scumpi cu pretul materialului si al manoperei necesare.
Astfel, eliminarea spatiilor inutile, in plus fata de cele deja eliminate urmand rationamentul de la punctul anterior, se poate constitui, intr-adevar, intr-un criteriu de performanta:
- Eficientizarea schemei functionale si stabilirea functiunilor care trebuie realizate
- Ierarhizarea spatiilor: Tratarea mai generoasa a anumitor pise functionale cum ar fi camera de zi, locul de luat masa, a celor care adapostesc activitati comune si reducerea celor cele care adapostesc activitati individuale.
- Eliminarea circulatilor inutile: holuri, coridoare care pot fi �inglobate� in spatii avand o functiune �utila�
- Reducerea numarului de balcoane, logii, etc, in conditiile in care in curtea casei se poate amenaja o terasa la nivelul solului inconjurata de vegetatie, in aer liber, acoperita sau nu, dupa gustul fiecaruia

Limpezimea structurala
Structura de rezistenta poate avea anumite costuri nu numai raportat la materialele folosite, ci chiar la geometria ei. Astfel, cele mai performante structuri sunt cele care permit o scurgere fireasca a eforturilor in plan vertical si disiparea lor in sol. Peretii de rezistenta sa fie unul peste celalalt, Numarul de console, sa fie cat mi mic posibil, geometria axelor sa fie rectangulara, etc. Ca principiu, orice �fantezie� structurala creste costul locuintei.

Ierarhizarea finisajelor
Compozitional, finisajele trebuie sa reflecte calitatea si importanta fiecarui spatiu in parte. Poate cel mai bun exemplu sunt casele vechi in care, fata de luxul uneori ostentativ al spatiilor reprezentative, cu picturi, profile acoperite cu foite de aur, coloane de marmura, lambriuri din esente scumpe, spatiile anexe erau tratate mai mult decat auster.
Uneori un singur perete tratat deosebit decat restul casei poate aduce un aer de o extrema eleganta, numai prin proportii, culoare, textura, calitatea materialului. Un singur perete tratat cu o piatra frumoasa, costand de zeci de ori mai putin decat un singur finisaj scump folosit excesiv, poate face diferenta dintre un spatiu placut si unul costisitor si avand un impact uneori chiar invers.
Anumite elemente de constructie sunt si vor ramane totusi scumpe: Suprafetele vitrate, de exemplu, sunt printre cele mai scumpe. Desi dorinta noastra de lumina ne poate indemna uneori sa cerem �ferestre mari, lumina, cat mai multa lumina�, o casa facuta numai din tamplarie pvc este nu numai extrem de scumpa, dar si inconfortabila. Astfel, si aici este nevoie de ierarhizarea spatiilor vitrate: generoase la zonele de zi, cu orientari care sa lumineze realmente spatiul, realizare unor puncte suplimentare, a surselor secundare de lumina si pastrarea unui regim chiar zgarcit a spatiilor in care nu este nevoie de aceeasi suprafata vitrata.

Corelarea elementelor de confort
Pentru orice constructie este necesara asigurarea unui mod corect de realizare a elementelor de izolare termica si a hidroizolatiilor. Folosirea unor membrane scumpe nu inseamna ca nu vom avea infiltratii. Infiltratiile sunt eliminate prin dispunerea corecta a hidroizolatiilor, prin realizarea corecta a pantelor acoperisului, etc
Izolatia termica, de asemenea, indiferent de materialul folosit, daca nu are darul de a elimina complet puntile termice, casa nu este ferita de igrasii. De asemenea, orientarea pieselor functionale fata de punctele cardinale, are un rol extrem de important. Chiar daca o incapere este bine incalzita, ea va fi neprimitoare daca soarele nu o va lumina corect. La fel, un sistem de conditionare a aerului, nu va putea evita senzatia neplacuta a soarelui care bate la ora pranzului prin largi suprafete vitrate, incingand pana la limita insuportabilului pielea canapelei, sau senzatia de frig atunci cand debitul de aer rece este orientat direct spre capetele noastre.

Pentru a concluziona, trebuie sa recapitulam �secretele� realizarii unei locuinte ieftine, dar de calitate:
-Sistem constructiv ieftin. Acesta nu inseamna materiale ieftine ci un ansamblu materiale+solutie+manopera ieftin. Acest ansamblu poate fi diferit in timp, in functie de evolutia pietei.
-Evaluarea necesarului de spatiu. Stabilirea disfunctionalitatilor modului actual de locuire si a evolutiei in timp a necesitatilor familiei, stabilirea optiunilor de locuire si evaluarea acestora fata de efortul investitional.
-Finisarea spatiilor in functie de importanta lor.
-Simplitatea structurala si a executiei
-Corelarea elementelor de confort
-Contractarea executiei in functie de materialele si de manopera necesare si nu in functie de suprafete. Negocierea cu ofertantul pe preturile fiecarui material si ale manoperei necesare, si nu negocierea �la metrul patrat�, unde, oricat de buni negociatori am fi, nu avem cum sa obtinem un pret bun. In aceste conditii, un pret prea mic este dubios, ofertantul propunandu-si sa ceara majorari in timp, sub diferite pretexte.
Fata de cele spuse mai sus, o locuinta este un complex de factori care se influenteaza unul pe celalalt. Astfel, ceva tratat superficial, presupune regasirea unui cost suplimentar in alta parte, daca nu neaparat in alta faza de executie, intr-o faza de exploatare sau de valorificare:

- Un material ieftin poate impune o structura scumpa.
- Casa poate avea o structura ieftina dar care sa impuna finisaje scumpe
- Finisajele ieftine pot impune instalatii scumpe si costuri mari in exploatare.
- Structura de rezistenta ieftina poate aduce imposibilitatea vinderii casei.
- Forta de munca ieftina poate insemna punerea in opera cu defecte majore a unor tehnologii sau a unor detalii.

Aceasta lista poate continua.

In concluzie, se poate observa ca cele mai multe dintre criteriile prin care putem obtine preturi mai mici se refera la modul in care constructia este conceputa, la corelarea tuturor elementelor care o constituie, precum si la reflectarea judicioasa a acestei gandiri in elementele care ne vor ajuta sa contractam executia.

Acest demers este unul amplu, care dureaza pentru a putea pune in balanta cat mai multi din factorii enumerati mai sus. Efortul este in primul rand al fiecaruia in parte: stabilirea nevoilor si dorintelor proprii, ale membrilor familiei, raportarea acestora la bugetul alocat.

Acesta este momentul in care viitorul proprietar al casei, practic isi reconsidera modul de trai, planurile pe termen scurt si lung, efortul financiar posibil, precum si realismul calcului. Toate acestea se concretizeaza in proiectul locuintei.

Adevarata piatra de temelie a unei case nu este undeva in fundatie, ci in conlucrarea cu specialistii apti sa realizeze proiectul si, mai mult de atat, sa ne ghideze in demersul nostru.

Toate elementele de mai sus se materializeaza astfel, in tema de proiectare intocmita in urma celor mai oneste colaborari cu arhitectul casei, dupa cum ne sfatuim cu avocatul nostru sau cu contabilul nostru.

Se poate spune ca secretul unei case ieftine se afla in proiectul sau, in modul in care acesta reflecta pana la urma propriul nostru stil de viata: armonios si eficient, sau superficial si pagubos.

Vanzarea-cumpararea se va face la notariat cu respectarea tuturor cerintelor legale:
• Extras de carte funciara – 24 h
• certificat fiscal – 48 h -persoana fizica
• taxele si onorariul notarului sunt suportate de cumparator

In masura in care realizati casa cu o societate de constructii verificati ca in contract de constructie a casei sunt prinse si:
• Numele tuturor partilor implicate in contract
• Adresele tuturor partilor
• Data contractului
• Descrierea proprietatii si adresa unde se va construi
• Valoarea contractului
• Termene de finantare (optional)
• Pasi si termene
• Cerinte dpdv ale asigurarilor (optional)
• Cand incepe derularea contractului
• Planuri, schite, planuri arhitectonice
• Specificatii (cat mai complete)
• Politica de inlocuiri a unor materiale prevazute in specificatii
• Permisii (munca / materiale)
• Modificarea ordinii procedurilor sau a preturilor
• Excluderi
• Conditii de acceptare a intarzierilor
• Penalitati si/sau amenzi
• Accesul le locul constructiei
• Inspectii din partea proprietarului, imprumutatorului sau a unor terti
• Metode de rezolvare a litigiilor
• Clauze de arbitraj
• Termene de instalare
• Date de notificare si proceduri
• Garantii si politica de service in garantie si post-garantie
• Documente cerute de autoritati
• Orice fapt asupra caruia pot interveni neantelegeri, dezacorduri, nerealizari, executii neadecvate, greseli, ignorari si orice ar putea crea orice fel de probleme intre parti
• Semnaturile si data semnarii contractului vor fi trecute pe toate paginile contractului

Tema de proiectare – defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati)

Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa
proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect.

Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei.

Studiul de fezabilitate
Acest studiu cuprinde schita la scara cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor.

Documentatia necesara obtinerii Certificatului de Urbanism
CertificatuI de Urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele
existente si documetatiile de urbanism aprobate.
Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie.
Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi.

Certificatul contine referinte despre:
* regimul de inaltime a constructiei
* pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada, vecini, etc)
* cota de inaltime la cornisa;
* valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare – (POT) – calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual, procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit)
* valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren.

CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism.
Pentru obtinerea CertificatuI de Urbanism este necesar sa schitati pe o lista cadastrala amplasamentul viitor al casei si sa o inmanati biroului de Urbanism din Primarie
Avizele din CertificatuI de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de constructie a casei
Autorizatia de constructie a casei se obtine in baza Legii 50/1991 – Autorizarea lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile ulterioare, aprobate prin ordinul 1943/2001 al Ministrului Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei.
Aceasta autorizatie ete obligatorie pentru inceperea lucrarilor

Dosarul pentru obtinerea avizelor va contine:
* CertificatuI de Urbanism;
* schita de amplasament a terenului la scara 1:500;
* schita de amplasament a terenului la scara 1:2 000;
* schita de amplasament cu pozitia casei pe teren
* cerere

CertificatuI de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii autorizatiei de constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor societati / regii (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):
* Oficiul de cadastru – Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului
din circuitui agricol (dc este in zona agricola)
* exploatare retele de apa, canal – Compania Nationala Apele Romane
* exploatare retele electrice – Electrica
* exploatare retele de gaze naturale – Distrigaz
* salubritate;
* retele telefonice – Romtelecom
* aparararea impotriva incendiilor – Pompieri
* apararea civila – Apararea Locala Antiaeriana
* sanatatea populatiei – Directia de Sanatate Publica -SANEPID
* Admininistatia drumurilor si podurilor
* Politia – dc terenul se afla intr-o zona speciala
* Autoritatea romana de aviatie – dc terenul se afla in proximitatea unui
aeroport
* MApN, SRI – dc terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar
* Ministerul culturii si cultelor – dc terenul se afla pe un sit arheologic sau
intr- zona de interes arheoloic
* protectia mediului – Ministerul Apelor si Protectiei Mediului
* etc,

Observatie – avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize.

In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita si intocmirea altor documentatii cum ar fi:
PUD – Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare,
PUZ – Plan de Urbanism Zonal
PUG – Plan de Urbanism General

Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul Local al localitatii.

Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie
Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de inceperie a lucrarii.

Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 – Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:
* planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
* certificatul de urbanism;
* toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
* acte notariale (la nevoie);
* memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
* referatele verificatorilor de specialitate;
* referatele expertilor tehnici (la nevoie);
* actele de proprietate asupra terenului
* proiectul pentru autorizare – acesta este compus din:
* planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
* planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
* planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
* planul de invelitoare
*sectiune caracteristica
* toate fatadele
* scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
* cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
* chitanta de achitare a taxei de autorizare.

Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie – Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.
Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.

Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale.

Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE)
* documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: : rezistenta, arhitectura, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii:gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV,cablu, sonerie,
alarma, aer conditionat).
* Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand�- -edacta detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc.,-:-fiecare zona, in vederea unei executii corecte.
* Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.

Alte acte necesare referitoare la executia casei :
*Autorizarea organizarii de santier
Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.

Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:
- documentatia constructiei – project;
- planurile de amplasare in zona;
- planul de fundatie pe nivele;
- cerere tip.

Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.

Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, canalizare, telefonie)

Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate (sunt alese prin licitatie) de regiile/societatile responsabile.
Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz pentru intreaga. lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile. Regia v-o prezinta dvs., impreuna cu factura aferenta costurilor totale. Aceasta factura trebuie platita integral in avans.

La ce trebuie sa fiti atenti cand vi se prezinta un project de bransare la o retea?
- Reteaua de apa potabila
- Normativul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor subterane, prevede ca reteaua de apa potabila sa fie amplasata la o distanta minima de 1,5 m fata de canalizare si la minim 0,9 m fata de nivelul solului. ( daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila, iar daca nu s-ar respecta distanta de nivelul solului, iarna ar putea ingheta si sparge conductele de apa potabila .
- Racordul la reteaua locala se face printr-un camin. In acest camin va recomandam sa va amplasati si contorul de apa (avizat de Regia apei), pentru a fi accesat mai usor de persoanele care le citesc si marcheaza consumurile.

- Reteaua de gaz
Racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu regulator. Similar cu contorul de apa, va recomandam sa amplasati �ansamblul reiser – contor de gaz la limita de proprietate sau chiar pe peretele casei, pentru a fi accesat mai usor de lucratorii regiei gazului care vin sa inregistreze consumurile.

De asemenea, pentru estetica lucrarii, executati circuitul exterior casei prin pamint, chiar daca in dreptul tevilor nu aveti voie sa plantati nimic.

Reteua de canalizare
Fluxul in canal se face liber, asigurandu-se pante de scurgere catre canalul colector stradal.

Adancimea minima de amplasare a conductei de canalizare fata de nivelul solului este de 0,9 m pentru a preintampina inghetuI si avarierea pe timpul iernii.
Adancimea de ingropare trebuie corelata cu proiectul casei daca intentionati sa aveti la subsol un grup sanitar sau o scurgere pentru garaj.

Reteaua de energie electrica
Veti avea nevoie de sursa de energie electrica de joasa tensiune, adica 220 V sau 380 V (in functie de consumurile prevazute).
Daca in apropiere este amplasat doar un cablu sau fire aeriene cu energie electrica medie tensiune, veti fi nevoit sa achizitionati un transformator electric. Statiile trafo nu sunt tocmai ieftine!

Foarte important! Intre proiectul de executie al casei si lucrarile executate pentru racordarea la utilitati, trebuie sa existe o concordanta. In caz contrar veti ajunge in situatia neplacuta de a finanta ,,spargerea” drumului proaspat
asfaltat pentru amplasarea retelei/racordului la conductele de apa si gaz.

Autorizarea executarii bransamentelor la retelele edilitare
Pe baza avizelor obtinute pentru autorizatia de constructie va puteti face o imagine asupra complexitatii lucrarilor de racordare la .relele utilitare. Puteti alege sa executati totul cu o singura firma, care sa predea ,,la cheie” totul, sau puteti alege sa lucrati cu mai multe firme, in functie de specialitate.

Daca optati pentru al doilea caz, timpul de executie pentru fiecare ament se va prelungi, necontrolabil de mult, din imposibilitatea programarii lucrarilor si eliminarea timpilor morti. Motivele mai des intilnite sunt urmatoarele:
- utilajele specifice lucrarii si configuratiei terenului, nu sunt disponibile;
- personalul este ocupat cu alta lucrare.

Indiferent de bransament, dosarul confine urmatoarele:
- lista persoanelor autorizate care participa la lucrare;
- proiectul de executie bransament (in functie de zona);
- taxa de proiectare;
- taxa de aprobare;
- taxa de autorizatie de constructie pe retea;
- costul bransamentului (in functie de zona).

Firma autorizata in executarea bransamentelor se ocupa si de obtinerea avizelor speciale. Taxele aferente obtinerii lor fac parte din devizul total pe lucrare pe care trebuie sa-l achitati.